OBO signifie en anglais « Owner Buy Out ». En français, cela peut se traduire par « vente à soi-même ». Par extension, cela inclut également les mécanismes de vente à son groupe familial. Très utilisé en matière de cession d’entreprise, pourquoi recourir à ce mécanisme pour la détention des biens immobiliers ? Quel est l’intérêt d’y recourir ? Quels sont les avantages et les limites d’un tel mécanisme ?
Pour les patrimoines importants, détenir de l'immobilier devient de moins en moins attractif en raison de l’effet conjugué de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et d’une imposition des revenus fonciers très élevée à comparer à une « Flat tax » de 30 %. La tentation est donc grande de vendre son patrimoine immobilier.
Mais que faire de l’argent ?
Les rendements des produits financiers sont bas en raison de taux d'intérêts qui restent faibles (même si une remontée annoncée est amorcée).
Par ailleurs les projets de placement dans l’investissement dit « productif » restent trop peu nombreux.
Et lorsqu'ils offrent des perspectives de rendement intéressantes, ils présentent des risques souvent importants de perte en capital.
Force est de constater que d’un point de vue économique, le placement immobilier peut rester un placement intelligent et pertinent : la population augmente et l’immobilier répond à une valeur d’usage (habitation ou entreprise) qui sur le long terme ne peut être que gagnante.
Dès lors, la solution qui consisterait à céder ce patrimoine à une structure à l’impôt sur les sociétés qui serait détenue en tout ou partie par le cédant et par sa famille peut avoir du sens : c’est le principe même de l’OBO immobilier.
Néanmoins les obstacles fiscaux (notamment les dispositions anti abus mises en place dans le cadre de l’IFI) en font une opération délicate qui doit être maniée avec tact et délicatesse. Le coût d’une telle opération peut également avoir un impact financier qui ne doit pas être négligé.
Après avoir constaté que la fiscalité pesant sur l’immobilier est très importante, nous verrons comment l’opération d’OBO peut améliorer cette imposition au niveau familial.
I- Rappel de la fiscalité applicable en cas de conservation du bien immobilier
Le cumul de l’impôt sur la fortune immobilière, de l’impôt sur le revenu et des droits de succession peut aboutir à une taxation quasi confiscatoire.
1°) un IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) potentiellement important dans un contexte de hausse des prix et de baisse des rendements
Pour rappel, l'IFI est dû pour tous les patrimoines immobiliers supérieurs à 1.300.000 € selon un barème progressif :
Le coût de l'IFI peut donc potentiellement varier en marginal entre 0,5 % % et 1,5 % en fonction du patrimoine immobilier du couple
Exemple : pour une personne ayant un patrimoine immobilier de 2.570.000 €, le fait de détenir un immeuble supplémentaire de 1.500.000 € entraine un impôt au titre de l’IFI supplémentaire de 15.000 euros (1.500.000 € x 1 %). Dit autrement pour un contribuable qui aurait un patrimoine immobilier de 4.070.000 €, le fait de vendre un immeuble de 1.500.000 € (et de réinvestir le prix de vente dans des placements financiers) permet d’économiser 15.000 € par an au titre de l’IFI.
2°) Une imposition sur les revenus fonciers en tranche marginale à 62,20 %
La tranche marginale de l’impôt sur le revenu s’élève à 45 % (voir barème ci-dessous) :
A cela il faut ajouter les prélèvements sociaux d’un montant de 17,2 % qui se décompose entre :
- 9,9 % de CSG;
- 0,5 % de CRDS;
- 4,5 % de prélèvement social ;
-2 % de prélèvement de solidarité ; et
- 0,3 % de contribution additionnelle au prélèvement social.
=>Le taux de 17,2 % est un taux facial. Le taux réel est inférieur puisqu'une partie de la CSG (6,8 %) est déductible l'année d'après.
Enfin, il faut tenir compte de la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus -CEHR qui est de 3 % ou de 4 % selon les cas :
Exemple : un contribuable a des revenus supérieurs à 153.783 €. Il perçoit des loyers d’un immeuble d’un montant de 75.000 €. En marginal (et sans tenir compte de la CEHR), ces loyers sont taxés à 62,2 %, soit une taxation annuelle de 46.650 €.
=> En marginal, le cumul de l’impôt sur le revenu et de l’IFI peut donc aboutir à une imposition très élevée. Il sera certes possible de faire jouer le plafonnement sous certaines conditions mais cela ne sera pas le cas si le contribuable a par ailleurs des revenus importants.
3°) des droits de succession en ligne directe et en tranche marginale à 45 %
A cette imposition sur la détention, peuvent s’ajouter des droits de succession qui en ligne directe s’élèvent tout de même en tranche marginale à 45 % (barème ci-dessous).
Exemple : pour un contribuable ayant un patrimoine supérieur à 1.805.677 € et un enfant unique, toute fraction du patrimoine supérieur à ce montant sera taxée au taux de 45 %, soit pour un immeuble de 1.500.000 €, une taxation de 675.000 €.
Cette imposition peut potentiellement être réduite en cas de donation en nue-propriété. La base imposable sera d’autant plus réduite que le donateur est jeune (voir barème de calcul ci-dessous).
Exemple : pour un contribuable ayant 55 ans, le fait de transmettre en nue-propriété un immeuble de 1.500.000 euros permet de réduire la base imposable de 50 % (valeur de l’usufruit) soit une taxation de la nue-propriété réduite à 750.000 €. Au moment de l’extinction de l’usufruit, celui-ci rejoint la nue-propriété sans taxation. Si l’on considère que la taxation est taxée au taux marginal de 45 %, l’économie est de 337.500 €.
Mais la transmission en démembrement de propriété laisse à la charge de l'usufruitier le coût de l'IFI et une imposition marginale élevée sur les revenus fonciers. D'autre part, l'âge des donateurs doit être pris en compte pour déterminer si une donation avec réserve d'usufruit permet de réduire significativement les droits de mutation à titre gratuit (voir tableau ci-dessus).
C'est la raison pour laquelle le contribuable pourrait aussi décider non de transmettre le bien à titre gratuit mais de le vendre à une société civile immobilière soumise à l’IS qui serait constituée par ses enfants majeurs. Cette société civile immobilière souscrirait un emprunt bancaire pour financer tout ou partie de cette acquisition.
Une telle solution peut entrainer le paiement de l’impôt de plus-value si le bien est détenu depuis plus de 30 ans.
Outre le prix, la société acquéreur doit payer les frais d’acquisition qui se décomposent entre Les droits d'enregistrement (taxes au profit des collectivités locales) qui sont de 5,81 % du prix de vente et les honoraires du notaire et les débours. Il conviendra également de tenir compte des frais de prêt (variant en fonction des garanties demandées par la banque : hypothèque ou caution).
Dans une opération d'OBO, il convient d'être prudent sur la détermination du prix. Celui-ci n'étant pas déterminé par le marché, un risque de redressement existe tant au niveau des droits d'enregistrement que de l'impôt de plus-value. Il est donc prudent de se faire confirmer la valeur du bien par un ou plusieurs experts.
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La situation post OBO (2/2)