Dans la première partie, nous avions vu que le propriétaire d’un patrimoine immobilier est taxé très lourdement, surtout si ce patrimoine immobilier est important.
La vente des biens immobiliers au sein de la famille par l’intermédiaire d’un OBO permet d’alléger cette imposition tant au moment de la détention (impôt sur le revenu et impôt sur le capital) qu’au moment de la transmission.
II- Fiscalité de la détention suite à l’opération d’OBO
1°) Un impôt sur les sociétés plus favorable que l’impôt sur le revenu
Pour la fraction du bénéfice inférieur à 38.120 €, le taux d'imposition de l'impôt sur les sociétés est de 15 %.
Pour la partie supérieure à 38.120 €, le taux est de 28 % pour les années 2018 à 2020. Ce taux baissera à 26,5 % en 2021 et 25 % en 2022. Ces taux sont à comparer au taux marginal de l’impôt sur le revenu de 62,20 %, (hors CEHR).
Il convient toutefois de nuancer cette appréciation puisque si le bénéfice est distribué aux associés, il donnera lieu à une imposition chez les associés, bénéficiaires de la distribution, au taux du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Cependant, même en cas de distribution, et comme le montre l’exemple ci-dessus l'avantage reste à l'impôt sur les sociétés par rapport à l'impôt sur le revenu en net perçu avec un écart de 13.000 euros pour un revenu de 75.000 euros.
2°) Un amortissement du bien immobilier qui facilite le remboursement du prêt ou la constitution d'une "cagnotte", en réduisant la base imposable
La société acquéreur va bénéficier d’une fiscalité qui va faciliter son financement.
En effet la possibilité d’amortir le bien immobilier entraîne une réduction de la base imposable qui va permettre de rembourser le prêt immobilier. D'autre part, cet amortissement a pour effet de diminuer (voir de supprimer) la base imposable à l'impôt sur les sociétés pendant de nombreuses années en créant un déficit reportable.
Il convient toutefois de relativiser l'avantage lié à l'amortissement en cas de cession du bien immobilier. En effet en cas de revente, la plus-value est calculée en fonction de la valeur nette comptable, c'est à dire en tenant compte des amortissements pratiqués. Autrement dit, l'avantage lié à la diminution de base imposable est récupéré au moment de la vente. D'autre part, à la différence des plus-values immobilières des particuliers, il n'existe pas d'abattement pour durée de détention.
3°) Un IFI atténué
Les biens immobiliers détenus par une société demeurent imposables à l'IFI, même si la société est à l'impôt sur les sociétés.
Cependant, grâce à l'OBO, et en fonction du patrimoine immobilier détenu par ailleurs par les associés, on peut arriver soit à une exonération totale d'IFI parce que le patrimoine immobilier de chacun des associés reste inférieur à 1.300.000 €, soit à une diminution globale du taux d'imposition en tenant compte du fait que le taux de taxation des enfants est probablement inférieur à celui des parents.
Enfin, même si des dispositifs anti abus ont été mis en place, le fait que la société ait souscrit un prêt bancaire pour acquérir l'immeuble a pour effet de diminuer (au moins temporairement car au fur et à mesure que le crédit bancaire est remboursé, la valeur de la société augmente) la valorisation de la société et donc la taxation au titre de l 'IFI.
Conclusion
L'OBO immobilier permet de réaliser la « quadrature du cercle » :
- dégager des liquidités exonérées d'IFI permettant une meilleure allocation fiscale (assurance vie notamment) tant en vue de la transmission que de l'organisation de la retraite;
- conserver le bien immobilier dans la famille tout en le transmettant aux enfants en économisant les droits de succession;
- bénéficier de la fiscalité plus favorable de l'IS par rapport à celle des revenus fonciers;
- profiter des taux bas mais pour combien de temps encore ?
Résumé
- L’OBO immobilier concerne particulièrement les personnes imposables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière et imposées dans les tranches supérieures de l’impôt sur le revenu
- Il consiste à céder un immeuble à une société immobilière détenue par les membres de sa famille
- La société civile immobilière emprunte pour acquérir
- La SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés ce qui permet de bénéficier d’un taux d’imposition à 28 % au lieu de 62,5 % au titre des revenus fonciers
- L’amortissement du bien permet de dégager des liquidités pour rembourser l’emprunt
- L’opération d’OBO génère un coût qu’il convient également de financer en plus du prix : droit d’enregistrement, impôt de plus-value…
- Le prix de vente peut être placé en assurance-vie
- l’opération d’OBO permet une économie, au moins temporaire d’IFI, ainsi que de droit de succession.